Pemanfaatan Lahan PTPN II pada Proyek Kawasan Kota Deli Megapolitan Bermasalah, BPK Ungkap Kerugian Miliaran Rupiah

Jakarta, MI - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) RI mengungkap sejumlah permasalahan dalam kerja sama pemanfaatan lahan milik PT Perkebunan Nusantara (PTPN) II yang merugikan negara miliaran rupiah.

Temuan itu tertuang dalam Hasil Pemeriksaan Kepatuhan atas Pengelolaan Pendapatan, Beban, dan Kegiatan Investasi Tahun 2021 sampai dengan Tahun 2023 pada PTPN II dan Instansi Terkait di Sumatra Utara dan DKI Jakarta dengan Nomor 26/LHP/XX/8/2024 tanggal 30 Agustus 2024.

Menurut BPK, klausul kontrak kerja sama belum sepenuhnya menguntungkan PTPN II dan tidak sesuai peraturan pertanahan.

BPK menjelaskan bahwa PTPN Il memiliki aset non produktif berupa bidang tanah yang berada di wilayah perkotaan khususnya yang berbatasan dengan kota Medan, kota Binjai dan kabupaten Deli Serdang. Lahan tersebut sebagian besar dikuasai/digarap oleh masyarakat. 

Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional, sebagaimana tertuang dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 62 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan Medan, Binjai, Deli Serdang dan Karo lahan tersebut telah berubah peruntukan sebagai kawasan permukiman sehingga sudah tidak layak lagi untuk dikelola sebagai lahan perkebunan. 

Perkembangan dan pertumbuhan ekonomi kota Medan dan Deli Serdang menyebabkan kondisi lahan kebun-kebun tersebut telah dikelilingi oleh perumahan dan kawasan bisnis yang menyebabkan turunnya daya dukung lahan kebun. 

"Produktivitas kebun-kebun tersebut sangat rendah dan bahkan selama bertahun-tahun membuat PTPN II membukukan kerugian yang memberatkan kinerja operasional dan keuangan," petik laporan BPK sebagaimana diperoleh Monitorindonesia.com, Senin (21/7/2025).

Guna memanfaatkan aset kebun-kebun tersebut PTPN II melakukan kajian peruntukan kebun sebagai kawasan perumahan, komersial dan industri sehingga kebun tersebut menjadi produktif, selanjutnya dalam rangka menjalankan rencana tersebut PTPN II melakukan seleksi mitra yang dimulai sejak Tahun 2012. 

Dalam proses penetapan mitra strategis, PTPN II melakukannya melalui mekanisme beauty contest sesuai dengan Pedoman Pelaksanaan Seleksi Mitra Strategis pada PTPN II Nomor 11.0/Kpts/11/XII/2010 tanggal 8 Desember 2010. 

Mitra yang terpilih sebagai prioritas pertama adalah PT DAR 71bk, namun pada saat negosiasi syarat dan ketentuan tidak tercapai kesepakatan dengan PTPN II, sehingga sesuai dengan laporan hasil seleksi mitra strategis yang dibuat oleh PT BS maka mitra strategis prioritas selanjutnya adalah PT CS Tbk. 

Hasil negosiasi dengan PT CS Tbk diperoleh kesepakatan dalam rangka melaksanakan kerja sama pengembangan provek KDM. 

Menteri BUMN memberikan persetujuan KSO Proyek KDM melalui surat Nomor: S434/MBU/2014 tanggal 24 Juli 2014 dan Nomor: S-565/MBU/09/2014 tanggal 30 September 2014 perihal Persetujuan Pendirian Perusahaan Patungan dan Kerja sama Operasi untuk Provek KDM. 

Selanjutnya PTPN II merencanakan untuk melanjutkan pelaksanaan Proyek KDM dan menyampaikan hal tersebut kepada Menteri BUMN yang ditembuskan kepada PTPN III (Persero) melalui surat Nomor: 20/X/262/1IV/2019 tanggal 6 Maret 2019 dan mendapat balasan dari PTPN III (Persero) sesuai dengan surat balasan No. HDP/N.11/687/2019 tanggal 27 Maret 2019 yang pada dasarnya meminta melakukan pembicaraan dengan mitra terkait dan melakukan pembaharuan kajian untuk mendapatkan gambaran mengenai kelayakan risiko dan benefit bagi PTPN II. 

Pembaharuan kajian atas studi kelayakan telah dilakukan oleh PT BS dan PT CII pada tanggal 21 Juni 2019 sesuai kontrak nomor 20/SPK/29/V1/2019 dalam rangka Jasa.

Financial Advisor Pemutakhiran Kajian dan Pendampingan Pelaksanaan Kerja sama degan Mitra Strategis Pengembangan Kawasan Kota Deli Megapolitan (KDM), salah satu tujuan dari Kerja sama tersebut adalah untuk mengetahui kelayakan risiko dan benefit bagi PTPN II. 

Berdasarkan kajian internal PTPN II dan laporan studi kelayakan sebelumnya menunjukkan bahwa opsi terbaik pengembangan kebun tersebut adalah dengan merubah peruntukkannya menjadi kawasan residensial, bisnis dan properti yang terpadu dan berwawasan lingkungan hijau dengan melakukan kerja sama dengan mitra Strategis. 

Rencana pengembangan Proyek KDM meliputi total lahan seluas tebih kurang 8.077 ha, untuk masa kerja sama selama 30 tahun. Dimana seluas 4.038.46 Ha (50.00%) berupa kawasan hijau dan seluas 4.038.54 Ha (50.00%) merupakan lahan dikembangkan. 

Selanjutnya lahan dikembangkan tersebut akan dikonversi menjadi kawasan residensial seluas 2.014 Ha, kawasan komersial/bisnis 549.54 Ha dan kawasan industri seluas 975 Ha, selebihnya seluas 500 Ha akan digunakan sebagai bagian dari Corporate Social Responsibility (CSR). 

Dalam pelaksanaan Proyek KDM, PTPN II menggandeng mitra strategis dengan PT CKPSN yang tertuang dalam Master Cooperation Agreement (MCA) antara PTPN II dan CKPSN Nomor Dir/SPK-1/01/V1/2020 tanggal 26 Juni 2020 dan sudah mengalami dua kali amandemen terakhir tanggal 23 Juni 2023.

Menindaklanjuti MCA tersebut, PTPN II dan PT CKPSN membentuk beberapa Joint Venture Corporation (JVCo) / Perusahaan Usaha Patungan (PUP) yang bertanggung jawab melakukan penggarapan, pembangunan, pemasaran, penjualan, penyewaan dan/atau pengelolaan atas masingmasing Kawasan. 

PT Deli Megapolitan Kawasan Residensial (DMKR) untuk PUP kawasan residensial, PT Deli Megapolitan Kawasan Bisnis (DMKB) untuk PUP kawasan komersil/bisnis dan PT Deli Megapolitan Kawasan Industri (DMKI) untuk PUP kawasan industri. 

Selanjutnya masing-masing KSO menandatangani kerja sama operasi dengan PTPN II yang ditandatangani pada 11 November 2020.

Namun berdasarkan hasil pemeriksaan atas kerja sama pemanfaatan lahan milik PTPN II pada proyek KDM itu, BPK menemukan 8 permasalahan yakni: 

1. Pelaksanaan proyek tidak didukung dengan RKT dan laporan berkala 

2. Kelebihan transfer PPLWH kepada PT NDP senilai Rp1.372.063.871,00

3. Kewajiban penyerahan lahan kepada Negara belum diatur dalam kontrak 

4. Bagi hasil PPLWH belum sepenuhnya menguntungkan PTPN II dan PT NDP 

5. Proses inbreng tanah sebagai penyertaan modal pada PT Nusa Dua Propertindo (NDP) tidak sesuai akta pendirian perusahaan

6. Investasi saham PTPN II turun pada PUP Kawasan Bisnis 

7. Klausul penyediaan lahan perkebunan seluas 10.000 Ha dalam MCA pembangunan KDM tidak mengatur secara detail mengenai spesifikasi lahan 

8. Besaran biaya Subkontrak pengembangan lahan tidak didasarkan pada prinsip at cost 

Atas permasalahan tersebut mengakibatkan PTPN II belum memperoleh keuntungan dari proyek KDM.

"Pembentukan PT DMKB terindikasi merugikan PIPN II senilai Rp1.250.000.000,00; bagi hasil PPLWH berpotensi merugikan PTPN II dan PT NDP; BSPL terindikasi mengurangi porsi pendapatan PTPN II dan PT NDP," petik laporan BPK.

Kemudian BPK menyatakan permasalahan tersebut mengakibatkan penggantian lahan perkebunan seluas 10.000 Ha berpotensi tidak terealisasi, pelaksanaan proyek KDM tidak terukur; kelebihan transfer dari PTPN II kepada PT NDP berpotensi tidak diganti senilai Rp1.372.063.871,00; pemisahan sertifikat HGB kawasan residensial berpotensi terhambat dan penyertaan Modal PTPN II pada PT NDP tidak sesuai arahan pemegang saham. 

Menurut BPK, kondisi tersebut di atas disebabkan Direktur PTPN II 2020 sampai dengan 2023 tidak cermat menyetujui addendum Master Cooperation Agreement dengan PT CKPSN terkait kewajiban penyerahan lahan kepada pemerintah, spesifikasi lahan pengganti 10.000 Ha dan presentase BSPL: dan belum seluruhnya mengalihkan lahan kerja sama seluas 2.514 Ha sebagai bentuk setoran modal dalam Akta Inbreng ke PT NDP sesuai ketentuan yang berlaku.

Kemudian, permasalahan tersebut juga disebabkan Direktur PT NDP periode 2020 sampai dengan 2023 kurang optimal dalam menyediakan lahan matang kawasan residensial dan kurang cermat dalam mempertanggungjawabkan biaya pembersihan lahan proyek kawasan residensial. 

Tak hanya itu saja, permasalahan tersebut juga disebabkan oleh SEVP Manajemen Aset periode 2021 sampai dengan 2023 kurang optimal dalam memberikan dukungan penyediaan lahan untuk kawasan bisnis dan Kepala Bagian Perencanaan dan Sustainability periode 2021 sampai dengan 2023 kurang cermat dalam memasukan klausul penyediaan lahan kepada pemerintah dalam MCA.

Rekomendasi BPK

BPK merekomendasikan Direktur Utama PTPN I agar berkomunikasi dengan Direktur Utama PTPN III (Persero) untuk memberikan sanksi sesuai ketentuan berlaku kepada sdr. IP selaku Direktur PTPN II Periode 2021 sampai dengan 2023 karena tidak cermat menyetujui addendum MCA dan belum seluruhnya mengalihkan lahan kerja sama seluas 2.514 Ha.

Menugaskan bagian SPI melaksanakan audit (pemeriksaan khusus) perihal kerjasama proyek KDM yang diawasi langsung oleh Dewan Komisaris PTPN I; menugaskan unit terkait untuk melakukan reviu atas kerja sama dengan PT CKPSN; Koordinasi dengan pemegang saham dan PT CKPSN untuk melakukan revisi klausul perjanjian yang memberikan keuntungan optimal kepada PTPN I.

Kemudian memberikan sanksi sesuai ketentuan yang berlaku kepada Direktur PT NDP periode 2020 sampai dengan 2023 karena kurang optimal dalam menyediakan lahan matang dan mempertanggungjawabkan biaya pembersihan lahan.

Memberikan sankis kepada SEVP Manajemen Aset PTPN II periode 2021 sampai dengan 2023 karena kurang optimal dalam memberikan dukungan penyediaan lahan untuk kawasan bisnis; Kepala Bagian Perencanaan dan Sustainability PTPN II periode 2021 sampai dengan 2023 karena kurang cermat dalam merevisi klausul kewajiban penyediaan lahan pemerintah.

Lalu, memberiksan sanksi Kepala Bagian Keuangan dan Akuntansi PTPN II periode 2021 sampai dengan 2023 karena kurang cermat dalam melakukan perhitungan dan transfer jaminan PPLWH serta BPLWH; dan Kepala Bagian Hukum PTPN II periode 2021 sampai dengan 2023 karena kurang optimal dalam proses penyediaan lahan matang.

Hingga tenggat waktu berita ini diterbitkan, pihak PTPN belum menjawab konfirmasi Monitorindonesia.com melalui email [email protected].