Jakarta, MI - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) membongkar dugaan carut-marut pengelolaan Kerja Sama Operasi (KSO) antara Perum Perumnas dengan PT Bakrie Pangripta Loka (BPL) dalam proyek pembangunan Rusunami Sentra Timur Residence di kawasan Pulogebang, Jakarta Timur.
Temuan itu tertuang dalam Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) Nomor 17/LHP/DJPKN-VII/PBN.02/01/2026 tertanggal 7 Januari 2026 tentang kepatuhan pengelolaan dan pertanggungjawaban keuangan Perumnas tahun buku 2022 sampai 2024.
Sebagaimana data yang diperoleh Monitorindonesia.com, Selasa (26/5/2026), BPK menilai pengelolaan proyek KSO Perumnas dengan kelompok usaha Bakrie tersebut tidak mematuhi prinsip-prinsip Good Corporate Governance (GCG) dan dipenuhi sederet persoalan serius mulai dari dugaan pelanggaran tata kelola, defisit investasi, konflik kontraktor, hingga ancaman gugatan hukum.
Kerja sama ini bermula dari penandatanganan Perjanjian Kerja Sama Usaha (KSU) antara Perumnas dengan PT Bakrieland Development Tbk pada 6 Februari 2008 untuk pembangunan dan pemasaran rumah susun sederhana milik di Sentra Primer Baru Timur, Pulogebang.
Namun pada April 2008, PT Bakrieland Development menunjuk anak usahanya, PT Bakrie Pangripta Loka (PT BPL), menggantikan posisi perusahaan induk dalam menjalankan proyek tersebut.
Dalam perjanjian awal, Perumnas menyetorkan lahan seluas 2,8 hektare senilai Rp35.672.000.000 sebagai penyertaan modal dengan porsi kepemilikan 49 persen. Sementara PT BPL menyetor modal tunai Rp37.128.000.000 atau 51 persen.
Perjanjian itu kemudian berkali-kali berubah melalui adendum dan amandemen hingga berubah menjadi pola Kerja Sama Operasi (KSO). Masa kerja sama yang semula berakhir pada 2011 bahkan diperpanjang sampai 31 Maret 2020.
Dalam pelaksanaannya, proyek tahap I membangun enam tower di atas lahan 2,8 hektare dengan total 2.356 unit apartemen. Dari jumlah itu, 2.350 unit telah terjual dan tersisa enam unit.
Sementara pada tahap II, KSO hanya mampu menyelesaikan satu tower yakni Tower Sapphire dengan total 616 unit. Dari jumlah tersebut, baru 508 unit terjual dan 108 unit masih menjadi persediaan.
BPK mencatat total investasi atau penyertaan modal Perumnas dalam proyek tersebut mencapai Rp78.713.285.000. Nilai itu berasal dari penyerahan tanah tahap I sebesar Rp35,67 miliar dan tahap II sebesar Rp43,04 miliar.
Alih-alih menghasilkan keuntungan, proyek justru berubah menjadi beban berat perusahaan negara.
BPK mengungkap KSO Perumnas–PT BPL mengalami akumulasi defisit mencapai Rp86.661.385.076. Dari angka itu, porsi kerugian PT BPL sebesar Rp44,19 miliar dan Perumnas sebesar Rp42,46 miliar.
“Secara historis KSO Perumnas–PT BPL mengalami rugi cukup signifikan dan modal awal terus berkurang karena kerugian yang berulang serta kinerja keuangan tidak sehat,” tulis BPK dalam laporannya.
Temuan BPK juga menunjukkan realisasi proyek jauh meleset dari proyeksi awal dalam Buku Rencana Kelayakan Bisnis (BRKB).
Dalam BRKB 2016, proyek diproyeksikan mampu menghasilkan laba bersih setelah pajak sebesar Rp147,2 miliar atau 20,34 persen. Namun fakta di lapangan justru sebaliknya.
Berdasarkan laporan keuangan audited 2019, proyek malah mencatat rugi Rp49,84 miliar dan total laba kumulatif sejak 2008 hingga 2019 hanya Rp1,78 miliar.
Ironisnya, profit sharing yang diterima Perumnas dari proyek itu hanya Rp875 juta. Sementara pembayaran profit sharing kepada PT BPL justru mencapai Rp29,08 miliar.
BPK juga mencatat arus kas bersih proyek berada di posisi negatif sebesar Rp58,68 miliar.
“Realisasi laba/rugi tidak sesuai dengan proyeksi laba pada BRKB,” tegas BPK.
Tak hanya soal kerugian, BPK juga menemukan sederet pelanggaran tata kelola sejak awal pembentukan kerja sama.
Beberapa temuan krusial BPK antara lain:
1. Tidak terdapat dokumen izin Dewan Pengawas (Dewas);
2. Tidak ada dokumen izin Prinsip Kerja Sama Usaha (IPKSU);
3. Tidak tersedia dokumen pemilihan mitra secara terbuka;
4. Tidak terdapat dokumen BRKB sebagai dasar KSU;
5. Pengalihan hak dan kewajiban dari PT BLD kepada PT BPL dinilai tidak sesuai ketentuan;
6. Perumnas tidak melakukan kajian risiko pada awal pembentukan proyek.
BPK juga menyoroti lemahnya fungsi pengawasan internal Perumnas. Dalam struktur organisasi KSO, banyak posisi strategis tidak diisi perwakilan Perumnas selama bertahun-tahun.
“Perumnas tidak menempatkan pegawainya pada struktur organisasi KSO Perumnas–PT BPL secara menyeluruh,” ungkap BPK.
Kondisi itu diperparah dengan minimnya monitoring dan evaluasi proyek sejak 2019. Perumnas bahkan disebut tidak memperoleh laporan berkala dari Management Committee maupun Project Management.
Masalah lain yang disorot BPK ialah penyerahan tanah seluas 12.301 meter persegi untuk prasarana umum yang tidak diperhitungkan sebagai tambahan penyertaan modal KSO.
Akibatnya, Perumnas berpotensi kehilangan nilai equity minimal Rp24.761.913.000.
Selain itu, terdapat selisih luas tanah berdasarkan hasil ukur Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang membuat Perumnas berpotensi mengalami kelebihan nilai penyertaan modal tahap II sebesar Rp2.793.770.000.
Persoalan makin kusut saat BPK menguliti konflik pembayaran kepada kontraktor proyek.
Untuk PT Hutama Karya (Persero), BPK mencatat kewajiban KSO mencapai Rp10.029.788.253 dan belum terselesaikan hingga Juni 2025.
Sementara kewajiban kepada PT Brantas Abipraya (Persero) jauh lebih besar, mencapai Rp105.003.870.181 termasuk bunga keterlambatan pembayaran.
Utang itu berasal dari pekerjaan pembangunan Tower Sapphire yang sempat dituangkan dalam Settlement Agreement pada Desember 2019.
Namun BPK menemukan persoalan serius dalam kesepakatan tersebut.
Settlement Agreement ternyata hanya ditandatangani sepihak oleh wakil PT BPL tanpa persetujuan resmi Management Committee Perumnas.
“Tidak terdapat dokumen persetujuan dari Management Committee atas draft Settlement Agreement,” tulis BPK.
Tak hanya itu, jaminan unit apartemen untuk pembayaran utang kepada PT Brantas Abipraya juga bermasalah.
Dalam Settlement Agreement disebutkan jaminan sebanyak 187 unit apartemen dengan luas 6.950 meter persegi. Namun dalam berita acara lapangan hanya tercatat 108 unit dengan luas 4.462 meter persegi.
BPK kemudian melakukan pemeriksaan fisik terhadap 17 unit apartemen yang dijadikan jaminan pembayaran.
Hasilnya mengejutkan.
Sebagian unit ditemukan telah berpenghuni sehingga berpotensi sudah dijual. Beberapa unit lain juga ditemukan kosong namun tertempel brosur kredit macet dan surat tagihan IPL.
Deputy Project Director KSO Perumnas–PT BPL bahkan tidak mampu menjelaskan status unit-unit tersebut saat pemeriksaan berlangsung.
“Deputy Project Director KSO Perumnas–PT BPL tidak dapat memberikan penjelasan sampai dengan berakhirnya pemeriksaan,” tulis BPK.
Nilai jaminan unit yang berpotensi telah terjual itu diperkirakan mencapai Rp3,25 miliar.
Konflik dengan PT Brantas Abipraya akhirnya berujung arbitrase di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI). Permohonan arbitrase diajukan pada 27 Desember 2024 dan hingga kini prosesnya masih berjalan.
Di sisi lain, BPK juga menyoroti keterlambatan penyetoran modal PT BPL.
Dalam perjanjian awal, PT BPL wajib menyetor modal Rp37,128 miliar dalam waktu tiga bulan. Namun kenyataannya penyetoran dilakukan bertahap hingga 2012.
BPK turut menemukan dana talangan profit sharing sebesar Rp1,111 miliar yang dipakai PT BPL namun belum dikembalikan kepada KSO. Akibatnya Perumnas kehilangan hak profit sharing sekitar Rp544 juta.
Atas seluruh persoalan tersebut, BPK menilai Perumnas berpotensi menghadapi tuntutan hukum dari pihak ketiga sekaligus peningkatan nilai denda akibat keterlambatan pembayaran kontraktor.
BPK juga memperingatkan kondisi defisit proyek berpotensi menambah beban non-operasional perusahaan sebesar Rp42,46 miliar.
Dalam tanggapannya kepada BPK, Direksi Perumnas mengakui dan sependapat dengan sebagian besar temuan auditor negara.
Perumnas menyatakan telah melakukan impairment 100 persen atas saldo investasi KSO PT BPL pada tahun 2020.
Meski demikian, BPK tetap mendesak Direksi Perumnas segera melakukan mitigasi risiko, mempercepat pengakhiran KSO, menyelamatkan potensi kerugian negara, menyelesaikan seluruh kewajiban kepada kontraktor, hingga mengoptimalkan pengawasan terhadap aset dan unit apartemen yang dijadikan jaminan.
