BPK Bongkar Seabrek Masalah Pengelolaan Properti Investasi pada PT Pulo Mas Jaya

Jakarta, MI - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) Perwakilan DKI Jakarta mengungkap temuan soal pengelolaan properti Investasi pada PT Pulo Mas Jaya anak usaha PT Jakarta Propertindo (Jakpro) yang belum memadai dan klasifikasi properti investasi belum sepenuhnya sesuai SAK.

Temuan itu tetuang dalam Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) atas Laporan Keuangan PT Jakarta Propertindo (Jakpro) dan entitas anak Tahun Buku 2023 dengan nomor 11A/LHP/XVIII.JKT/6/2024 tanggal 5 Juni 2024. 

BPK menjelaskan bahwaPT Jakpro menyajikan saldo Properti Investasi pada Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian per 31 Desember 2023 senilai Rp6.022.263.786.638,00, naik senilai Rp347.140.278.946,53 atau 6,12% dibandingkan saldo per 31 Desember 2022 senilai Rp5.675.123.507.691,47. 

Saldo tersebut di antaranya merupakan saldo Properti Investasi pada PT Pulo Mas Jaya per 31 Desember 2023 senilai Rp3.852.788.380.916,00.

Dalam Pedoman dan Kebijakan Akuntansi PT Pulo Mas Jaya, Properti Investasi didefinisikan sebagai properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai oleh pemilik atau penyewa melalui sewa pembiayaan untuk menghasilkan sewa atau untuk kenaikan milai atau kedua-duanya dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. 

Secara ringkas, Properti Investasi merupakan aset berupa tanah atau bangunan yang disewakan, dikerjasamakan, atau kenaikan nilai, dan tidak digunakan untuk kegiatan perusahaan atau dijual dan pengukuran Properti Investasi menggunakan nilai wajar sejak 1 Januari 2017 setelah pengakuan awal. 

Berdasarkan hasil pemeriksaan atas pengelolaan Properti Investasi pada PT Pulo Mas Jaya, BPK menemukan masalah bahwa:

a. Terdapat kewajiban PT PBCS yang belum dilaksanakan sesuai perjanjian kerja sama pada Indoor Recreation Jalan Pulomas Jaya 

Hasil pemeriksaan terhadap pemenuhan kewajiban PT PBCS atas Perjanjian Perdamaian menunjukkan bahwa PT PBCS belum melaksanakan kewajiban bahwwa: Proses sertifikasi lahan proyek V'nesia Mall belum selesai dan terdapat kewajiban biaya pemanfaatan lahan dan pembagian _hasil pendapatan yang masih belum terbayar, serta pengenaan kewajiban pembagian hasil pendapatan tidak sesuai dengan perjanjian 

b. Terdapat kewajiban PT MSM yang belum dilaksanakan sesuai perjanjian kerja sama pada Pulomas Golf Park View Apartment dan bukti kepemilikan tanah masih berupa girik 

Hasil pemeriksaan terhadap pelaksanaan perjanjian kerjasama dengan PT MSM dan PT PKP bahwa PT MSM belum melaksanakan pembangunan Pulomas Golf Parkview Apartment. 

Dari hasil analisis terhadap pemenuhan kewayjiban yang harus dilakukan oleh PT MSM diketahui bahwa terdapat kewayjiban yang belum dilaksanakan yaitu: pembangunan Pulomas Golf Parkview Apartment di atas lahan 13.000 m? belum dilakukan dan upaya pengakhiran perjanjian belum optimal; pensertifikatan HGB atas nama PT MSM di atas HPL atas nama PT Pulo Mas Jaya belum dilakukan; dan sisa pembayaran pembagian keuntungan sesuai perjanjian belum dibayar senilai Rp5.800.071.978,00 

BPK juga menemukan PT PKP tidak melaksanakan pembangunan Food Center. 

c. Ketidakkonsistenan atas klasifikasi aset berupa tanah dan bangunan pada akun Properti Investasi dan Aset Real Estat 

Dalam pemeriksaan BPK, terdapat ketidakkonsistenan atas klasifikasi aset berupa tanah dan bangunan pada akun Properti Investasi dan Aset Real Estat. Yakni: terdapat sebagian bangunan di Kawasan Equestrian tidak memenuhi kriteria tanah dan bangunan sebagai Properti Investasi; terdapat sebagian bangunan di Kawasan Pulomas Office Park tidak memenuhi kriteria tanah dan bangunan sebagai Properti Investasi; dan terdapat tanah dan bangunan yang diklasifikasikan Aset Real Estat dan Persediaan yang lebih memenuhi kriteria tanah dan bangunan sebagai Properti Investasi.

d. Terdapat aset berupa peralatan yang bukan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan pada Kawasan Equestrian yang belum diperhitungkan dalam nilai wajar Properti Investasi 

Hasil pemeriksaan atas pengelolaan aset PT Pulo Mas Jaya pada Kawasan Equestrian diketahu bahwa sebagian peralatan PT Pulo Mas Jaya di Area Equinara belum tercatat; peralatan yang bukan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan pada Gedung Dormitory belum tercatat dan terdapat kewajiban investasi pengembangan Dormitory PT AM yang belum dilaksanakan; dan sebagian peralatan PT Pulo Mas Jaya di Gedung Tribune belum tercatat 

Permasalahan tersebut mengakibatkan PT Pulo Mas Jaya belum memperoleh hak atas kerja sama V’Nesia Mall dengan PT PBCS berupa sertifikasi lahan berupa SHGB.

Lalu, saldo Piutang Usaha PT Pulo Mas Jaya terhadap PT PBCS berupa pembagian hasil pendapatan V’Nesia Mall senilai Rp3.060.382.696,00 tidak berdasarkan perjanjian kerja sama.

Ketidakjelasan penyelesaian hak PT Pulo Mas Jaya atas sisa pembagian keuntungan senilai Rp5.871.978.664,00 dan keberlanjutan kerja sama pembangunan Pulo Mas Golf Parkview Apartment dengan PT MSM.

Kemudian mengakibatkan penyajian Kawasan Equestrian dan Kawasan Pulomas Office Park sebagai Properti Investasi tidak sepenuhnya tepat. 

Terdapat tanah dan bangunan Aset Real Estat dan Persediaan Aset Real Estat yang belum diklasifikasikan dan dicatat Properti Investasi yaitu Tanah JI. Pulomas Barat VII senilai Rp442.124.375,00, Tanah JI. Kayu Putih Utara II senilai Rp672.520.000,00, Tanah Jl. Kayu Putih Raya senilai Rp4.504.167.000.00, dan sebuah ruko pada Apartemen Calya yang nilainya belum diketahui:

Saldo Properti Investasi per 31 Desember 2023 kurang saji atas peralatan di Arca Equinara, Gedung Dormitory, dan Gedung Tribune yang belum tercatat nilainya; 

Terakhir, menurut BPK, permasalahan di atas mengakibatkan PT Pulo Mas Jaya tidak memperoleh hak atas kerja sama pengelolaan Gedung Dormitory berupa bangunan kolam renang, perlengkapan fasilitas kamar dan peralatan dapur. 

Menurut BPK, permasalahan tersebut disebabkan PT Pulo Mas Jaya belum konsisten dalam menerapkan kebijakan akuntansi atas Properti Investasi; tidak terdapat unit kerja yang bertugas mclakukan pemantauan atas pelaksanaan hak dan kewajiban kerja sama kemitraan berupa pembangunan BOT; 

PT Pulo Mas Jaya belum melakukan penagihan tindak lanjut proses pensertifikatan kepada PT PBCS; VP Accounting & Tax dalam menentukan pengenaan kewajiban pembagian hasil pendapatan V’Nesia Mall tidak sesuai dengan ketentuan dalam perjanjian; PT Pulo Mas Jaya tidak melakukan teguran kepada PT MSM sesuai dengan klausa perjanjian kerja sama pembangunan dan pengelolaan proyek Pulomas Golf Parkview Apartment Jakarta Timur yang tidak terlaksana; 

PT Pulo Mas Jaya tidak melakukan penagihan atas sisa pembayaran pembagian keuntungan yang belum dibayar oleh PT MSM senilai Rp5.871.978.664.00; VP Accounting & Tax PT Pulo Mas Jaya tidak melakukan pencatatan bagian lain dani Properti Investasi yang digunakan perusahaan secara terpisah; dan VP Accounting & Tax PT Pulo Mas Jaya tidak mencatat nilai aset berupa peralatan yang tidak melekat di bangunan yang termasuk Properti Investasi pada Kawasan Equestrian. 

Atas permasalahan tersebut Direktur Utama PT Pulo Mas Jaya menyatakan sependapat dengan temuan BPK dan selanjutnya menyatakan bahwa PT Pulo Mas Jaya akan meminta keterangan tambahan dari KJPP penal tidak dilakukannya penilaian atas bangunan Lapangan Tenis Sari Mas; 

Membentuk unit bisnis yang melakukan monitoring pelaksanaan kerjasama BOT dan akan berkoordinasi dengan PT PBCS dan PT MSM terkait dengan kewajiban yang belum terpenuhi; 

Melakukan evaluasi atas klasifikasi aset terutama pada Asct Real Estat dan Properti Investasi sehingga diperolch pengklasifikasian asct sesuai dengan PSAK; dan Melakukan pencatatan tersendiri atas peralatan pada area Equinara, Gedung Dormitory dan Tribune termasuk melakukan reviu terhadap perjanjian antara PMJ dengan konsorsium Equinara. 

Untuk itu, BPK merekomendasikan kepada Direktur Utama PT Jakpro agar menginstruksikan Direktur Utama PT Pulo Mas Jaya untuk menyempumakan kebijakan akuntansi PT Pulo Mas Jaya sesuai dengan Standar Akuntansi Keuangan yaitu di antaranya pengaturan waktu penilaian wajar Properti Investasi serta kriteria tanah dan bangunan yang diklasifikasikan sebagai Properti Investasi; 

Mengidentifikasi, menagihkan dan memantau hak-hak yang belum diterima oleh PT Pulo Mas Jaya sesuai perjanjian kerjasama pemanfaatan aset Properti Investasi PT Pulo Mas Jaya di antaranya kerja sama dengan PT PBCS dan PT MSM; Melakukan penagihan sertifikasi lahan dan bersama dengan PT PBCS melakukan perhitungan kembali Piutang Bagi Hasil Pendapatan; 

Melakukan peninjauan kembali atas kerja sama pembangunan dan pengelolaan proyek Pulomas Golf Parkview Apartment Jakarta Timur bersama PT MSM; dan menetapkan aset PT Pulo Mas Jaya yang memenuhi kriteria sebagai Properti Investasi dan selanjutnya mengklasifikasikan serta menyajikannya secara konsisten dalam laporan keuangan.

Monitorindonesia.com telah berupaya mengonfirmasi temuan dan rekomendasi BPK ini kepada Direktur Utama PT Jakarta Propertindo (Jakpro) Iwan Takwin. Namun hingga tenggat waktu berita ini diterbitkan, Iwan belum menjawab.