BPK Beber Seabrek Masalah Kerja Sama PT Pulo Mas Jaya atas Pembangunan Apartemen dengan PT WKR

Jakarta, MI - Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) Perwakilan Provinsi DKI Jakarta, membeberkan permasalahan dalam pelaksanaan kerja sama PT Pulo Mas Jaya (PMJ) anak usaha PT Jakarta Propertindo (Jakpro) atas pembangunan dan pengelolaan apartemen dengan PT WKR.

BPK menilai kerja sama tersebut tidak sesuai perjanjian dan penyajian piutang usaha tidak sesuai SAK. Hal itu sebagaimana tertuang dalam hasil Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) atas Laporan Keuangan PT Jakpro dan entitas anak Tahun Buku 2023 dengan nomor 11A/LHP/XVIII.JKT/6/2024 tanggal 5 Juni 2024. 

Adapun PT Jakpro menyajikan saldo piutang usaha pada laporan posisi keuangan konsolidasian per 31 Desember 2023 senilai Rp508.519.507.857.20, naik senilai Rp179.502.505.683,77 atau 54,56%o dibandingkan saldo per 31 Desember 2022 senilai Rp329.017.002.173,43. 

Saldo tersebut di antaranya merupakan saldo piutang usaha pada PT Pulo Mas Jaya per 31 Desember 2023 senilai Rp107.655.762.499,00 yang salah satunya merupakan Piutang Usaha PT WKR senilai Rp35.650.042.702,00 atas kerja sama operasional pembangunan dan pengelolaan apartemen dengan PT Pulo Mas Jaya. 

PT Pulo Mas Jaya melaksanakan kerja sama pembangunan dan pengelolaan Apartemen untuk Pengembangan Tanah di Kayu Putih Jakarta dengan PT WKR sesuai Akta Perjanjian Kerjasama Nomor 3 Tahun 2018 tanggal 4 Desember 2018. 

Para pihak bersepakat untuk melakukan pembangunan dan pengembangan lahan yang berlokasi di Jalan Kayu Putih, Kecamatan Pulogadung Jakarta Timur sesuai Sertitikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor xx92 seluas +25.828 m2 untuk pembangunan apartemen termasuk ruang usaha komersial berikut fasilitas-fasilitas pendukungnya. 

Jangka waktu kerja sama selama enam tahun terhitung sejak tanggal 4 Desember 2018 sampai dengan seluruh unit apartemen habis terjual mana yang lebih dahulu. 

PT WKR melakukan penyertaan berupa modal kerja yang akan disetor ke rekening operasional proyek sesuai kebutuhan pengembangan proyek. Sedangkan PT Pulo Mas Jaya melakukan penyertaan berupa tanah yang dihitung senilai Rp16.423.000.00 per meter persegi atau total senilai Rp424.173.244.000.00. 

PT WKR akan melakukan pengembalian nilat tanah dengan pembayaran bertahap setiap tahun berdasarkan unit apartemen yang terual.  Pembagian keuntungan atas penjualan apartemen adalah 65% untuk PT WKR dan 35% untuk PT Pulo Mas Jaya dari keuntungan bersih. 

Terhadap peryanjian tersebut telah dilakukan addendum sesuai Akta Perjanjian Kerjasama Nomor 33 Tahun 2020 tanggal 30 Januan 2020 dengan pokok-pokok perubahan di antaranya merubah tahap pembayaran pengganuan nilai tanah menjadi lima tahap yakni sampai dengan tanggal 10 Desember 2023 dan merubah jangka waktu perjanjan menjadi delapan tahun terhitung seyak tanggal efekntnya perjanjian atau sampai dengan seluruh unit apartemen habis mana yang terjadi lebih dahulu. 

Sesuai Rencana Induk Kawasan yang disahkan pada tanggal 20 Desember 2019 oleh Board of Director (BOD) KSO PT WKR dan PT Pulo Mas Jaya, proyek yang dikembangkan adalah Apartemen Tamansari Equine yang terdiri dari lima tower apartemen dengan jumlah unit sebanyak 1.865 unit. 

Total rencana biaya senilai Rp2.485.121.913.671,00 dengan estimasi penjualan senilai Rp3.089.786.384.119.00.  Nilai laba bersih diperkirakan senilai Rp527.419.810.845,00 dan profit sharing untuk PT WKR senilai Rp342.822.877.049,25 (65.0%) dan PT Pulo Mas Jaya  senilai Rp184.596.933.795,75 (35,0%). 

Dalam rangka pelaksanaan kerjasama PT Pulo Mas Jaya membentuk Tim Manajemen Proyek PT Pulo Mas Jaya untuk Kerja sama Pembangunan dan Pengcelolaan Apartemen di Jalan Kayu Putih Jakarta Timur sesuai Keputusan Direksi PT Pulo Mas Jaya Nomor 01/PMJ/SK/I/2019 yang telah beberapa kali berubah terakhir dalam Keputusan Direksi Nomor 057/PMJ/SK/V/2021. 

Tim Manajemen Proyek tersebut juga bertindak sebagai perwakilan PT Pulo Mas Jaya dalam manajemen proyek yang memuliki tugas di antaranya bersama-sama mitra melakukan kegiatan operasional dan pelaksanaan, memberikan laporan tertulis kepada Direksi, mengadakan atau menghadini rapat koordinasi manajemen proyek secara berkala, dan bersama-sama mitra turut serta melaksanakan pengembangan terhadap proyek. 

Namun berdasarkan hasil pemeriksaan atas dokumentasi pelaksanaan kerjasama, dokumen pembayaran serta permintaan keterangan dengan pejabat terkait dan manajemen PT WKR, BPK menemukan permasalahan, diantaranya adalah kelanjutan kerjasama pembangunan dan pengembangan proyek belum diputuskan dua pihak.

Hasil pemeriksaan fisik yang dilakukan BPK bersama VP Internal Audit PT Pulo Mas Jaya tanggal 29 Februari 2024 menunjukkan bahwa sampai dengan saat ini kondisi di lokasi proyek masih berupa hamparan tanah kosong dan tidak terdapat aktivitas pembangunan proyek. Pengakuan Piutang Usaha dan Pendapatan Penjualan Tanah dan Bangunan atas penggantian nilai tanah tidak sesuai SAK 

Atas kerjasama dengan PT WKR tersebut, dalam Laporan Posisi Keuangan PT Pulo Mas Jaya per 31 Desember 2023 telah disajikan Piutang Usaha senilai Rp35.337.481.169,00. 

Nilai Piutang tersebut telah disajikan dalam Laporan Posisi Keuangan per 31 Desember 2019 dan tidak terdapat mutasi dari tahun 2019 sampai dengan 2023. Piutang tersebut diakui atas transaksi pengakuan Pendapatan Penjualan Tanah dan Bangunan pada PT WKR senilai Rp45.337.481.169,00. 

Lalu, BPK menemukan masalah bahwa pembayaran atas pengembalian nilai tanah tidak sesuai skema yang disepakati. Hasil analisis atas skema penggantian nilai tanah dalam perjanjian awal dan addendumnya diketahui terdapat perubahan syarat penggantian nilai tanah yakni yang sebelumnya mengatur penggantian nilai tanah dilakukan secara bertahap berdasarkan unit apartemen yang terjual diubah menjadi berdasarkan tahapan pembayaran yang telah ditetapkan tanggal jatuh temponya. 

Permasalahan selanjutnya adalah penyerahan sebagian tanah di Jl. Kayu Putih Raya untuk lokasi pembangunan Apartemen Tamansari Equine belum ditetapkan statusnya.

Sebagai tindak lanjut dari akta perjanjian dan sehubungan dengan diterimanya pembayaran pengembalian nilai tanah oleh PT WKR kepada PT Pulo Mas Jaya maka dibuat Berita Acara Serah Terima (BAST) Lahan (Partia/) tanggal 27 Desember 2019.  Hasil analisis atas BAST Lahan (Partial) diketahui bahwa terdapat kesepakatan yang tidak mengacu pada perjanjian.

"Permasalahan tersebut mengakibatkan potensi timbul permasalahan hukum dari konsumen yang telah melakukan pemesanan unit apartemen," tulis hasil pemeriksaan BPK sebagaimana diperoleh Monitorindonesia.com, Minggu (13/7/2025).

BPK juga menyatakan bahwa permasalahan tersebut kurang catat persediaan aset real estat seluas 5.343 m2 yang telah diserahkan secara partial ke PT WKR senilai Rp3.818.289.615,00; beban pokok pendapatan penjualan tanah laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2019 senilai Rp3.818.289.615 lebih disajikan. 

Lalu, menurut BPK, penyajian pendapatan penjualan tanah dan bangunan dalam laporan laba rugi dan penghasilan komprehensif lain untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2019 lebih disajikan senilai Rp87.754.805.569,00. 

Kemudian, penyajian piutang usaha dalam laporan posisi keuangan per 31 Desember 2023 lebih disajikan senilai Rp35.337.481.169,00; dan penyajian pendapatan diterima dimuka dalam laporan posisi keuangan per 31 Desember 2023 kurang disajikan senilai Rp52.417.324.400,00. 

Permasalahan tersebut, menurut BPK, disebabkan Manajemen Proyek d.h.i. Tim Pelaksana Proyek lalai dalam memastikan beryalannya proyek dan tidak segera mengambil keputusan atas kelanjutan proyek; Direktur Utama PT Pulo Mas Jaya selaku BOD Manajemen proyek lalai dalam mengevaluasi pelaksanaan kerjasama dan tidak mengambil keputusan atas keberlanjutan proyek; dan VP Accounting & Tax tidak cermat dalam memproses transaksi keuangan pada unit bisnis dan lalai dalam mengevaluasi pendapatan usaha dari perjanyian kerja sama yang sudah berjalan dengan pihak ketiga.

Tanggapan PT Pulo Mas Jaya 

Atas permasalahan tersebut Direktur Utama PT Pulo Mas Jaya menyatakan bahwa sependapat dengan temuan BPK bahwa kelanjutan kerjasama pembangunan dan pengembangan proyek belum diputuskan dua pihak.

PT Pulo Mas Jaya selanjutnya menjelaskan bahwa PT Pulo Mas Jaya dan PT WKR sepakat untuk dilakukannya rekonsep skema kerja sama dan rencana pengembangan di proyek Tamansari Equine yang sempat tertunda. 

Berkaitan dengan permasalahan bahwa pengakuan piutang usaha dan pendapatan penjualan tanah dan bangunan atas penggantian niali tanah tidak sesuai SAK, PT Pulo Mas Jaya selanjutnya menjelaskan bahwa pengakuan pendapatan di Tahun 2019 dilakukan sesuai dengan Perjanjian Kerja Sama Pembangunan dan Pengelolaan Apartemen antara PT WKR dengan PT Pulo Mas Jaya.

Dan sesuai dengan perjanjian kerjasama tersebut, diketahui bahwa pembangunan dilakukan atas lima tower dengan dua tahapan (tahap satu sebanyak tiga tower dan tahap dua sebanyak dua tower). 

Oleh karena itu, atas hal tersebut PT Pulo Mas Jaya mengakui pendapatan di tahun 2019 senilai Rp87.754.805.569,00 sesuai dengan invoice yang sudah disampatkan oleh PT Pulo Mas Jaya kepada PT WKR, dengan persentase pembayaran yang diterima senilai 26.21% dari rencana pembangunan tahap satu (pengembalian nilai tanah tahap pertama sampai dengan tahap ketiga). 

Terkait hal tersebut PT Pulo Mas Jaya akan melakukan konsultasi pada DSAK IAI. 

Kemudian PT Pulo Mas Jaya sependapat dengan temuan BPK bahwa pembayaran atas pengembalian nilai tanah tidak sesuai skema yang disepakati dan sependapat dengan temuan BPK bahwa penyerahan sebagian tanah di JI. Kayu Putih Raya untuk lokasi pembangunan Apartemen Tamansan Equine belum ditetapkan statusnya. 

PT Pulo Mas Jaya menjelaskan bahwa penyerahan sebagian tanah dari PMJ kepada PT WKR seluas 5.343 m2 didukung dengan Berita Acara Serah Terima Lahan.

PT Pulo Mas Jaya juga sependapat dengan temuan BPK bahwa penyerahan sebagian tanah di JI. Kayu Putih Raya untuk lokasi pembangunan Apartemen Tamansari Equine belum ditetapkan statusnya. 

PT Pulo Mas Jaya menjelaskan bahwa penyerahan sebagian tanah dari PMJ kepada PT WKR seluas 5.343 m2 didukung dengan Berita Acara Serah Terima Lahan (Partial) tanggal 27 Desember 2019, mengacu kepada tahapan pembayaran pertama. 

Untuk status lahan, karena merupakan pembangunan apartemen, maka nanti ketika pembangunan sudah selesai dilaksanakan dilakukan pertelaan dan pemecahan sertifikat (SHMSRS) kepada setiap unit apartemen. 

Adapun BPK merekomendasikan kepada Direktur Utama PT Jakpro agar menginstruksikan Direktur Utama PT Pulo Mas Jaya untuk menegosiasikan ulang skema kerja sama Pembangunan dan Pengelolaan Apartemen dengan PT WKR dan melakukan penyesuaian akun-akun terdampak atas transaksi Pembangunan dan Pengelolaan Apartemen dengan PT WKR sesuai SAK.